Foreldelse av irregulære depositum – en felle for uvitende leietakere?

Regler om foreldelse kan forårsake at leietakere mister depositumet. Jussformidlingen mener det trengs en regelendring for å beskytte leietakere i en sårbar situasjon.

Publisert Sist oppdatert

Dersom det har gått mer enn tre år siden du betalte inn depositumet til utleiers private konto, kan du risikere å tape disse pengene, uavhengig av hvor forsiktig du har vært. Jussformidlingen mener at vi trenger en ny regel i husleieloven som beskytter leietakere mot å havne i en slik situasjon.

Peder Ås har nettopp flyttet, og ser fram til endelig å få tilbakebetalt depositumet på 40 000 kroner. Utleier mener imidlertid at det har gått så lang tid siden depositumet ble innbetalt at Peder ikke lengre har krav på å få pengene tilbake. Peder leter febrilsk i husleieloven, men finner ingen bestemmelse som sier noe om hvilke rettigheter han har i denne situasjonen. Heldigvis for Peder viser utleier velvilje og betaler tilbake depositumet likevel. Dersom du havner i samme situasjon, er det ikke sikkert at du er like heldig. I husleieforhold er det vanlig å avtale at leietaker skal betale inn et depositum til sikkerhet for krav som kan oppstå i leieperioden. Ifølge husleieloven må depositum betales inn på en særskilt konto i leietakers navn.

Vi i Jussformidlingen erfarer likevel at loven ikke alltid blir fulgt i praksis, da mange leietakere blir bedt om å overføre depositumet til utleiers konto. Dette kalles et irregulært depositum, og er ulovlig. I slike tilfeller kan leietaker kreve at utleier betaler tilbake depositumet med en gang. Mange leietakere er imidlertid ikke klar over dette. Det kan da gå flere år fra det ulovlige depositumet innbetales, til leietaker krever tilbakebetaling. I slike tilfeller kan reglene om foreldelse skape problemer for leietaker.

LES OGSÅ: Høye leiepriser tvinger studentene ut i jobb

Det at et pengekrav foreldes innebærer at man taper retten til å få betaling. Hovedregelen i norsk rett er at et pengekrav foreldes tre år etter det tidspunktet man tidligst kan kreve at skyldneren betaler. Ettersom et ulovlig depositum straks kan kreves tilbakebetalt, vil foreldelsesfristen i utgangspunktet begynne å løpe samme dag som depositumet overføres. En leietaker som leier en leilighet i fire år risikerer dermed å tape retten til å få tilbakebetalt depositumet, før han overhodet har flyttet ut.

Husleietvistutvalget har lagt til grunn at et irregulært depositum ikke foreldes før tre år etter at leieforholdet opphører. Synspunktet bygger på en tolkning av reglene om fristavbrytelse i foreldelsesloven, og begrunnes med at det ikke er naturlig at leietaker krever at depositumet tilbakebetales før leieforholdet opphører. Jussformidlingen er positiv til denne tolkningen, da en slik regel vil gi leietaker et sterkt vern uavhengig av leieforholdets varighet.

Det er likevel ikke sikkert at resultatet blir det samme dersom spørsmålet behandles i de alminnelige domstolene. Jussformidlingen mener derfor at det er behov for å lovfeste en klar regel om foreldelse av irregulære depositum i husleieloven, en lov som skal gi klare rammer for leietakers rettigheter og plikter.